Beim Immobilienkauf in München denken viele an klassische Eigentumsmodelle – doch das Erbbaurecht ist eine oft übersehene Alternative. Während manche es als unattraktiv abtun, kann es für andere eine echte Chance sein. Aber was steckt wirklich hinter dem Konzept? Wann lohnt sich das Erbbaurecht und wo liegen die Risiken? In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige zu diesem Thema.
Was ist Erbbaurecht? Ein Überblick
Beim Erbbaurecht erwerben Käufer nicht das Grundstück, sondern lediglich das Recht, es zu nutzen und darauf zu bauen. Das Grundstück bleibt im Besitz eines Dritten – meist einer Stadt, Kirche oder Stiftung. Für die Nutzung zahlt der Eigentümer des Gebäudes einen regelmäßigen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Die Verträge laufen meist über 60 bis 99 Jahre.
Das bedeutet: Nach Ablauf der Vertragsdauer fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer zurück – oft mit einer Entschädigungsregelung, die eine Entschädigungszahlung von 2/3 des Gebäudewerts vorsieht. Doch ist das Erbbaurecht deshalb ein schlechtes Modell? Nicht unbedingt.
Die Vorteile des Erbbaurechts – Wann lohnt es sich?
Das Erbbaurecht kann in bestimmten Fällen eine sinnvolle Alternative sein, insbesondere in teuren Regionen wie München. Für den Käufer ist es ein Mittelweg zwischen Mieten und klassischem Immobilienerwerb. Die Vorteile:
Günstigerer Kaufpreis: Immobilien im Erbbaurecht sind je nach Länge der Restlaufzeit weitaus günstiger als normale Immobilien.
Geringere Kaufnebenkosten: Da kein Grundstück erworben wird und der Gesamtpreis damit niedriger ist, fallen auch die Nebenkosten wie Makler, Notar und Grunderwerbsteuer deutlich niedriger aus.
Eigene Immobilie mit vielen Freiräumen: keine Sorge mehr vor Eigenbedarfskündigungen, Aus- und Umbauten sind je nach Vertrag ohne weitere Abstimmung möglich.
- Mehr Platz: Gerade Familien finden in den Ballungsräumen oft keine großen Wohnungen. Ein Erbpachthaus kann aus finanziellen Gründen eine gute Alternative sein.
Doch trotz dieser Vorteile gibt es einige Hürden, die Käufer unbedingt beachten sollten.
Die Schattenseiten – Wo liegen die Risiken?
Ende des Erbbaurechts: Nach Vertragsende fällt die Immobilie mit einer Entschädigungszahlung an den Grundstückseigentümer zurück sofern es keine Vertragsverlängerung gibt
Steigende Erbbauzinsen: Der Erbbauzins wird oft in bestimmten Intervallen angepasst, was zu steigenden Kosten führen kann.
Eingeschränkte Finanzierungsmöglichkeiten: Nicht jede Bank finanziert Erbbaurecht – und oft nur mit hohen Eigenkapitalanforderungen.
Weniger Wertsteigerung: Da das Grundstück nicht im Eigentum steht, kann sich das Erbbaurecht auf die langfristige Wertentwicklung auswirken.
Ist Erbbaurecht eine echte Alternative in München?
Die Antwort lautet: Es kommt darauf an. Wer eine Immobilie mit dem Ziel erwirbt, sie über Generationen hinweg zu halten, ist mit einem klassischen Kauf oft besser beraten. Wer hingegen eine bezahlbare Wohnlösung sucht, kann u.U. eine tollte Alternative zum klassischen Immobilienerwerb nutzen.
Es gibt jedoch nicht nur den einen klassischen Erbbaurechtsvertrag. Jeder Vertrag ist anders, sieht andere Lösungen zum Ende hin vor, es gibt diverse unterschiedliche Regelungen, die während der Laufzeit berücksichtigt werden müssen. Lesen Sie den Vertrag deshalb wirklich genau durch, um zu prüfen, ob die Rahmenbedingungen für Sie passen.
Wie wird der Wert einer Erbbauimmobilie ermittelt?
Die Bewertung einer Immobilie auf einem Erbbaugrundstück ist wesentlich komplexer als die Bewertung einer “normalen” Immobilie. Es kommt auf viele verschiedene Faktoren an. Ist die Laufzeit noch sehr lang und das Haus oder die Wohnung in einem guten Zustand, so ist der Abschlag eher gering. Verkürzt sich die Laufzeit, macht sich das natürlich auch beim Preis bemerkbar.
Teilweise gehen Käufer davon aus, dass eine Immobilie auf einem Erbbaugrundstück maximal die Herstellungskosten kosten dürfte und vergessen dabei jedoch, dass Sie auch das Recht erwerben ein zum Teil sogar sehr großes Grundstück oftmals zu einem moderaten Pachtzins noch über viele Jahrzehnte nutzen zu dürfen.
Auch der Erbpachtvertrag selbst spielt eine große Rolle, da die Regelungen hier sehr unterschiedlich sein können.
Für einen Laien ist die Preisfindung deshalb sehr schwierig. Hier empfielt es sich auf die Expertise eines erfahrenden Immobilienmaklers zurückzugreifen.
Fazit
Das Erbbaurecht ist weder ein pauschales No-Go noch die perfekte Lösung für jeden Käufer. Es erfordert eine sorgfältige Prüfung der Vertragsbedingungen, insbesondere der Restlaufzeit, des Erbbauzinses und der Entschädigungsregelung. Mit der richtigen Strategie kann es jedoch eine spannende Möglichkeit sein, sich trotz hoher Münchner Immobilienpreise den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.
Sollten Sie über den Verkauf einer Erbbauimmobilie nachdenken, beraten wir Sie gerne – mit Erfahrung, Marktkenntnis und einer ehrlichen Einschätzung!
